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租房节税技巧怎么租向谁租

2019-08-15 11:29:07来源:励志吧0次阅读

租房节税技巧:怎么租?向谁租?

?主讲:正豪丨法律归属:《税务实战课》?

作为租客的你,在面对市场那么多五花八门的出租房时,你知道房租中有多少税吗?你知道因为房东不同税也会不同吗?你知道税不同会引发在谈房租时的空间会不同吗?这节课会给你几个思考的维度:

1、如何通过选择不同身份的房东来降低自己租房的成本。

2、在不同城市租房最终要承担的税有差异。

3、如果你要买房用来出租,那么用哪种身份未来会更省税?

目前市场上房东有个人和企业两种。企业又分一房东和转租的二房东。由于持有房产的人不同,他们出租房屋时的纳税义务不同,最终如果他们对于相同地段和品质的出租房要求一样的净到手回报的话,而作为房客的你最终支付的房租会有很大差别。

针对第一种个人出租情况

按照税法的规定,个人名下的住宅出租涉及5%的增值税(实际减按1.5%执行)和附加税,不含增值税租金的12%的房产税,及租赁所得(不含增值税的房租减去房产税等税费后的余额)20%的个人所得税。

当然各地目前对于个人出租住宅的基本上都是按照一个综合税率来简易征收,只是各地略有不同。

比如上海是按房租的5%左右。而北京个人名下的住宅出租也是按照5%综合税率计征税款的。广州分段计算:个人月租金在2000元以内的,综合税率4%,2000元至3万元之间的是6%,3万至10万之间的是7.9%,超过10万的8%。深圳的规定又不同,出租个人名下住宅,月租金在3万以内的4%,大于3万的是6%。这还仅仅是北上广深,其他城市也各有不同。当然这些政策如同个人所得税法一样,也还会变。

针对第二种企业出租情况

如果是企业出租住宅,或者白领公寓出租的住房,因为出租方是企业行为,所以虽然出租住房涉及到的还是增值税及附加、房产税,但企业行为就涉及企业所得税了。而企业出租住宅的税负要比个人高很多。知识卡片中有一张表格,供大家学习。

从卡片中可以看出,企业出租住宅要交的增值税不像个人是一个固定的1.5%,而是会根据企业在什么时候取得房产的时间来划分是营改增前的老项目还是营改增后的新项目,老项目一般按5%交增值税。如果是营改增后的新项目,则还会根据企业是小规模纳税人还是一般纳税人有所区别,前者是5%,后者按10%。但按10%计算增值税销项税的企业,它的进项税可以抵扣。

企业自己的房产出租,还需要按照不含增值税租金的12%缴纳房产税,当年度有利润的还需要缴纳25%的企业所得税。这里稍有点专业,听不懂的同学可以快进。

拿个数据来说话

。如果含税价是2000元的房租,北京和上海的个人房东到手是1900元,广州和深圳的房东是1920元。而如果是企业出租的房产,则情况差异会非常大。最低税负情况:增值税=2000/(1+5%)*5%=95.24元 (附加税略)房产税=228.57元假设租房利润为20%,企业所得税=(..57)*20%*25%=83.81合计大约400元左右。

而如果同样是企业出租房产,二房东比一房东要少交一道房产税,因为目前我国各地对于转租的房产一般不征收房产税。也就是只对一房东的企业出租房产征收房产税,而二房东企业转租则不征收房产税。

可见,如果是企业出租住房,一房东的税负大约在400元左右,二房东在180元左右。而个人只有100元左右。那就意味着如果房产出租市场上如果有三种身份的房东对外提供房屋出租,若市场价格一样,则个人的利润空间最大,而一房东企业的利润空间可能是最小的。那你就知道在谈价格时,哪个可以多砍掉一点了吧?

不同的城市,企业对外出租房产,纳税基本一致。而个人差异很大,有些城市对于个人也分一房东和二房东,征税也有差异。

以后如果你考虑买房然后出租做寓公,那么你要考虑到未来税后到手的收益,怎样是最多的,那么你买房时的身份也要考虑,是个人买?还是因为避限购用公司去买?

税务策划小贴士【重点】:

1、个人月租金在3万以内可以免征增值税,3万元是房屋租金的转折点,换言之,月租金大于3万元反而会多交增值税。所以这是税收筹划的一个空间。2、绝大多数城市对于转租的房产都有税收的优惠,但是每个城市的优惠力度不同。3、不同的城市针对个人出租房屋,出台的税收政策、税负率以及税收征收标准都有很大的区别。因此,纳税人在出租房屋的时候可以在房屋所在地的税务局官上进行查询,或者拨打12366进行咨询。

符合规定的房租能够在计算个税时定额扣除,这件事情已经非常明确了。而且按照征求意见稿的说法,申报房租抵扣个税之后,只要求留存住房租赁合同,并未要求必须有房租发票才能个人所得税前扣除。

这是因为目前绝大多数个人出租住宅的行为几乎都没有交过税,如果这次个人所得税法要求我们房客必须提供房租发票才能在个人所得税前扣除,那么房东肯定会要求房客承担税金,这会在一定程度上推高房价,增加租房者的经济负担。因此这次专项扣除的征求意见稿提都没提发票的事。

但我要特别提醒你,在征求意见稿中有一条明确的规定:有关部门和单位应当向税务部门提供或协助核实以下与专项附加扣除有关的信息:住房城乡建设部门有关房屋租赁信息。所以你不说,有人会说的。

当房租可以抵扣个税了,那么房客们出于降低自己税负的需求一定会去申请扣除。而只要个税申报系统中要求提供出租房地址,那么税务机关就可以很清楚的知道哪些房屋是出租的,目前不会找你要求补税,但你已经在税务局的视线中了,未来房屋出租规范的去交税一定是趋势,不要期待出租住房的免税餐可以永远吃下去。

按照个人所得税法第9条规定:个人所得税以所得人为纳税人,以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。而实施条例征求意见稿规定:纳税人取得利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,按月或者按次计算个人所得税,有扣缴义务人的,由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。

所以以后房客支付房租时可以把房东的个人所得税扣下来,然后去税务局代扣代缴?你觉得房东会不会把你扫地出门?

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